前段时间，上海市杨浦区融信世纪江湾 ，数套同户型、同面积的二手房齐齐挂出了1460万元统一价 ，业主们疑似组建“价格同盟 ” 。
该小区房价曾凭借学区一飞冲天，2023年前后小户型成交单价一度达到19万—20万元/平方米 ，随后随着市场调整一路回落 。
贝壳找房最新数据显示 ，目前仍有两套93平方米户型仍挂牌1460万元，另有两套93平方米分别挂牌1459万元和1470万元 ，单价超过15万元/平方米。
带看基本为零
“这个地方真偏 ，它的价值只有学区 。 ”住在上海市区的陈女士，最近考虑重新购买一套房 ，这样两个孩子就能进入更好的学校 。
“如果我的出发点只是（在目标范围内）买一套房来住 ，肯定愿意考虑世纪江湾小区，毕竟可以顺便解决小朋友的读书问题，而且整个社区很成熟 ，环境也好。”
谈及近期1460万元“价格联盟 ” ，陈女士向《每日经济新闻》记者（以下简称记者或每经记者）表示，“但考虑到将来出售可能会损失溢价 ，如果附近配套学校也是同级别的 ，我们肯定考虑新房 ” 。
她说的新房，是约3公里外的建发海宸 ，今年11月已经二次开盘 ，二批次备案均价约11.6万元/平方米，建筑面积约105平方米的三房总价约1200万元 。
相比之下 ，据贝壳找房 ，世纪江湾小区10月二手房挂牌均价超15万元/平方米，9月成交均价则为13.5万元/平方米 ，已经形成了较大的价格倒挂。
陈女士坦言 ，这样的二手房让她“下不去手”，“1460万元在杨浦滨江能买大平层了 ” 。
买房人的态度一定程度上反映到了带看数据上，多套房源近30天的带看次数为0 ，少量房源有1次看房 。冰冷的数据和买房人的理性 ，让这场“保卫战 ”从一开始就注定了结局。
针对这一做法，上海中原地产市场分析师卢文曦直言：“市场下跌过程中 ，人心终究是不齐的。”
当记者提出1460万元的房源能否还价时 ，中介王宁说，其实房东们就是互相参考了其他人的挂牌价 ，价格都可以谈 ，每套房源的楼层 、朝向 、装修不同，房东愿意降价的尺度也不一样 ，甚至1300万元也能谈一谈 。
由于今年8月14日起 ，链家、贝壳找房等将上海区域的二手房成交价等信息下架，无法查阅 ，每经记者通过其他渠道获知 ，世纪江湾7月份以来陆续成交的三套房源单价分别约13.4万元/平方米 、13.7万元/平方米 、14.6万元/平方米 。比“1460万元 ”93平方米户型稍大的一套房子，7月份的成交价是1275万元。
“新江湾板块有自己的定价体系 。 ”某新建商品房项目营销负责人对每经记者表示：“其实区域内二手房价格几乎已经见底，‘价格联盟’这种做法实际上用处不大 。只要有人急卖 ，联盟就会被击破。”
“学区基本算赠送”
在这一轮下跌周期中 ，新江湾板块的学区房还是相对抗跌的 。
“世纪江湾小区2023年前后成交最多，67平方米户型当时的正常成交价接近20万元/平方米 。 ”王宁说 ，“世纪江湾的困境并非个例 ，在上海传统的学区房高地浦东，学区溢价的蒸发更为彻底 ”。
“现在学区基本上算是赠送的 。”太平洋房屋中介刘康（化名）对每经记者说 。
位于上海崂山路的太平洋房屋门店
他所指的学区 ，是上海明珠小学 ，对口的朱家滩小区，单价一度超过临近的陆家嘴世茂滨江花园。
“最高的时候单价到过16万元/平方米 。 ”刘康说 ，“现在相当于2015年前后的价格 ” 。而据中介平台挂牌数据 ，该小区有约33平方米的房源挂牌价223万元，折合单价约6.8万元/平方米；36平方米房源挂牌价235万元 ，折合单价约6.5万元/平方米。
按此粗略计算 ，当前挂牌价与最高成交价相比只剩“零头”。与世纪江湾不同的是，这样的挂牌价，客户再砍一刀的空间已经不大 。
“很多房子还价空间只有几万元 。 ”刘康说 ，“这一板块价格也基本见底 ，大批房子继续降价也不现实，五六年前有不少人高位买入 ，总价500万元左右 ，当时贷款额度就接近现在的房价，再低他们就不会卖了 ，出租多好 ”。
每经记者注意到 ，目前平台挂牌的朱家滩小区33平方米房源，月租金可以达到4600元 。
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